IRPH, okrajšava od Home Equity Benchmark, je tehtano povprečje glavnih posojil za lastniški kapital z obdobjem več kot tri leta.
Izvor IRPH, kot uradne referenčne vrste v Španiji, sega v 3. avgust 1994. Na ta datum je bila izpolnjena obveznost dopolnitve prilog odredbe, objavljene 11. maja 1994, o preglednosti finančnih pogojev hipoteke posojil, je španska Banka IRPH povišala na uradno.
Tako je bil avgusta 1994 urejen IRPH, uradno znan kot povprečna obrestna mera za hipotekarna posojila v treh letih. Z objavo uradnih referenčnih obrestnih mer za hipotekarni trg si je špansko ministrstvo za gospodarstvo in finance prizadevalo zaščititi stranke. V ta namen je poleg dviga več indeksov na kategorijo častnikov izdal več predpisov o tistih posojilnih pogodbah z garancijo za hipoteko, ki so bile namenjene pridobitvi stanovanja. To pomeni, da je nalagal način ukrepanja subjektom, ki so ponujali hipotekarna posojila za domove, ki so poskušali preprečiti, da bi bile stranke napačno obveščene o hipoteki, ki so jo podpisale.
Kljub temu, kot bomo videli kasneje in kot je navedlo Sodišče Evropske unije, nekateri subjekti niso upoštevali navedb te okrožnice, katere končni namen je bil zaščititi stranke s preglednostjo in informacijami.
Kako se izračuna IRPH?
Čeprav v bistvu obstaja samo en način za izračun IRPH, formalno obstajajo tri vrste IRPH. Ta pri bankah, pri hranilnicah in pri vseh kreditnih institucijah. Formule so opisane spodaj:
- Povprečna stopnja hipotekarnih posojil pri bankah za 3 leta
Kje:
jazb : Povprečne tehtane povprečne obrestne mere bank
nb : Število bank, ki sodelujejo pri izračunu
- Povprečna stopnja hipotekarnih posojil pri hranilnicah v obdobju treh let
Kje:
jazAC : Povprečje tehtanih povprečnih obrestnih mer hranilnic
nAC : Število hranilnic, ki sodelujejo pri izračunu
- Povprečna stopnja hipotekarnih posojil za 3 leta skupine subjektov
Kje:
jazb : Povprečne tehtane povprečne obrestne mere bank
nb : Število bank, ki sodelujejo pri izračunu
jazAC : Povprečje tehtanih povprečnih obrestnih mer hranilnic
nAC : Število hranilnic, ki sodelujejo pri izračunu
jazsch : Povprečje tehtanih povprečnih obrestnih mer hipotekarnih družb
nsch : Število hipotekarnih družb, ki sodelujejo pri izračunu
Super, formule že poznamo, ampak kako jo uporabiti? Za dobro razumevanje formule je treba poznati pojem obrestne mere, tehtano povprečje in seštevek. Formula izračuna povprečje povprečnih stopenj. Se pravi, če je tehtana povprečna obrestna mera banke X 10% in tehtana povprečna obrestna mera banke Y 5%, potem bo povprečje tehtane povprečne obrestne mere 10 + 5 deljeno z 2 (imamo 2 banki ). To je 7,5%. Kako naj to storimo zdaj pri izračunu tehtane povprečne obrestne mere posamezne banke?
Zamislimo si, da ima banka X v svojem portfelju hipotekarna posojila z rokom več kot tri leta (ki se izračuna za izračun) za vrednost (ob upoštevanju glavnih) 10 milijonov evrov. Skupaj ima v svojem portfelju 20 posojil. Čeprav je vsota 20 10 milijonov evrov, niso vsa posojila enakega zneska. Natančneje, glavnica enega od njih (neporavnano stanje) znaša 5 milijonov evrov. Ker je 50% celotnega portfelja, ki ga izračuna, bo imel večjo težo kot preostalih 19 hipotekarnih posojil. Zato bo pri izračunu povprečja banke obrestna mera, po kateri je bilo podpisano to posojilo v višini 5 milijonov, pri izračunu odločilnejša.
Če povzamemo, se IRPH izračuna po naslednjih korakih:
- Doda se ponderirana glavnica posojil, ki čakajo na plačilo za več kot tri leta za določeno banko.
- Ko imamo glavne uteži, se ta deli s številom posojil, odobrenih tej banki (ki izpolnjujejo merila).
- Po 1. in 2. bomo dobili tehtano povprečno obrestno mero dane banke. Torej, naredili bomo 1 in 2 za vsako banko.
- Ko dobimo tehtane povprečne obrestne mere posamezne banke, jih seštejemo in delimo s številom bank. IRPH bomo dobili pri bankah.
- Za hranilnice in hipotekarne družbe bo treba opraviti korake od 1 do 4.
- Ko dobimo tri IRPH, vzamemo povprečje in rezultat mora biti enak tistemu, ki smo ga dobili z izvedbo zadnje formule.
Polemike in kritike
Spor glede IRPH nastane zaradi zaskrbljenosti (in pritožbe) številnih strank glede težav pri vedenju, od kod prihajajo številke IRPH. Načeloma je bila Banka Španije subjekt, ki je uradno objavil ta indeks. Vendar se je leta 2011 začel postopek, ki bi se zaključil z izginotjem indeksa kot uradnega. Natančneje, okoli leta 2013 so banke IRPH, hranilnice IRPH in referenčne vrste hranilnic (CECA) izginile. Namen je bil uskladiti račune na evropski in nacionalni ravni ter prilagoditi stroške posojil realnim stroškom, po katerih so banke pridobivale sredstva.
Z drugimi besedami, IRPH je bil predrag. In čeprav ga Španska centralna banka še naprej objavlja, se od oktobra 2013 ne šteje za uradnega. Kritika indeksa je poleg njegove neprosojnosti tudi ta, da ni v skladu z enim od členov odredbe. s katero se je rodilo.
Treba je opozoriti, da Odredba z dne 5. maja 1994 vztraja pri preglednosti zbiranja provizij, objektivnem izračunu indeksov in nevključitvi dejavnikov, ki so odvisni izključno od subjekta ali organizacije, zaradi česar se lahko spreminja preveč. Nekateri subjekti so z vključevanjem skritih provizij v obrestno mero zaobšli predpise. Kot da to ne bi zadoščalo, so IRPH tržili kot fiksne obresti, v resnici pa so spremenljive. Da bi bile stvari še hujše, so trdili, da je bil v preteklosti manj spremenljiv kot Euribor, kar je napačno.