Ocena nepremičnine je teoretična denarna vrednost, ki se nepremičnini pripiše na podlagi tehničnih parametrov.
Ti parametri sledijo metodologiji vrednotenja, ki je v mnogih državah določena z zakonom. Pri vsaki oceni nepremičnin je treba te parametre utemeljiti v poročilu.
Oceno nepremičnin mora pripraviti pooblaščeni strokovnjak, ki je lahko arhitekt, geodet ali inženir. To bo odvisno od tega, ali je nepremičnina, ki jo je treba oceniti, hiša, stanovanje, zemljišče ali industrijsko skladišče.
Poročilo o cenitvi nepremičnin najpogosteje uporabljamo za pridobitev nepremičnine s hipotekarnim kreditom, zato ga pogosto imenujemo tudi „hipotekarna ocena“. Finančni instituciji služi kot vrednost pri odločanju, ali bo podelila hipoteko v višini enega ali drugega zneska na podlagi vrednosti ocenjenega sredstva.
Čemu služi cenitev nepremičnin?
Ocenjevanje nepremičnin nam lahko služi za več namenov, najpomembnejši pa so:
- Pridobite hipotekarno posojilo, ki ima ocenjeno sredstvo za zavarovanje.
- Poznajte teoretično vrednost z zadostno strogostjo za odločanje o dedovanju, razvezi zakonske zveze ali kot izklicno ceno na dražbah.
- Dosezite tehnično vrednost s posebno uredbo, ki jo razlikuje od preproste orientacijske ocene.
Upoštevati je treba, da višja kot je ocena, višja je ocenjena vrednost nepremičnine. To pomeni, da boste imeli večjo maržo, ko boste zahtevali posojilo, ki ima omenjeno nepremičnino kot zavarovanje.
Kako se izračuna cenitev nepremičnin?
Dejavniki, ki se upoštevajo pri oceni nepremičnin, združujejo tehnične in pravne vidike. Glavna, ki določajo ekonomsko vrednost ocene, so:
- Lokacija: Mesto, soseska, stanovanjsko območje itd.
- Površina: V kvadratnih metrih sta lahko podana dva površinska podatka, uporabna (ne upoštevajoč prostora, ki ga zasedajo stene) in zgrajena (včasih vključno s skupnimi prostori stavbe).
- Porazdelitev: Gre za naštevanje števila sob, stranišč ali terase, ki jih ima hiša. Upošteva tudi vrednotenje pravilne rabe prostora.
- Stanje ohranjenosti: Sestavljen je iz treh osnovnih kategorij, prenovljena hiša, v dobrem stanju in jo je treba prenoviti.
- Uporabljeni materiali: Determinanti pri ocenjevanju kakovosti stanovanja, kondicioniranje, na primer energijska ocena.
- Usmerjenost: Kardinalna točka, kamor je usmerjena hiša, to je sever, vzhod, zahod, jug in kombinacije, ki jih lahko damo drug drugemu.
- Tržna cena: Izvedena je majhna preiskava najnovejših prodaj, da bi spoznali cenovni razpon na tem območju.
Poleg tega je treba opraviti pravne preglede, ki lahko omejijo vrednost ocene, na primer vedeti, ali imajo kakršno koli uradno zaščito.
Vendar se lahko vrednost lastnosti sčasoma spreminja bodisi zaradi notranjih dejavnikov (dodajanje izboljšav) bodisi zunanjih dejavnikov (pozitivno-negativni razvoj okolja).
Primer uporabe pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin
Recimo, da želimo kupiti hišo, katere prodajna vrednost je približno 100.000 EUR. Po drugi strani želimo, da banka financira 100% prodajne vrednosti, ker smo prihranili le stroške nakupa in prodaje, kot so lokalni davki ali provizija za nepremičnine:
Od tu lahko navedemo dva scenarija:
- Če je vrednost ocene 90.000 EUR in je potrebno hipotekarno posojilo 100.000 EUR, morajo naši prihranki poleg plačila 15.000 EUR stroškov nakupa in prodaje plačati razliko v višini 10.000 EUR.
- Če je vrednost ocene 100.000 EUR ali več, bo pokrila znesek, ki ga potrebujemo.
Upoštevati je treba, da ni običajno, da se vrednost ocene zaračuna 100% kupnine, splošno pravilo je 80%. To pomeni, da če je cena 100.000 EUR, mora biti vrednost ocene 125.000 EUR, saj je 80% od 125.000 EUR 100.000 EUR, ki bi jih potrebovali.