Ginnie Mae je zvezna vladna agencija, ki jo podpira vlada ZDA, in deluje na trgu hipotekarnih kreditov. Njegovo poslanstvo je zagotoviti stanovanja dostopna in dostopna milijonom gospodinjstev, ki spadajo v najbolj prikrajšane razrede v državi in imajo manj sredstev. Hkrati hipotekarnemu trgu zagotavlja likvidnost.
Ta cilj izpolnjuje s podpiranjem hipotekarnih obveznic (MBS), katerih temelj so hipoteke, za katere jamčita predvsem dve agenciji zvezne vlade, izpolnjujejo nekatere zahteve in izdajo vrsto posebnih posojilodajalcev. To sta Zvezna stanovanjska uprava (FHA) in ministrstvo za veterane (VA).
Posojilodajalci nato izdajo MBS, katerih temelj so te hipoteke, Ginnie Mae pa podpira pravočasno plačilo obresti in glavnice na obveznice svojim vlagateljem. Ti MBS veljajo za eno najvarnejših naložb, ne glede na čas gospodarskega cikla.
Čeprav je znana kot Ginnie Mae, je njeno polno ime Vladno nacionalno hipotekarno združenje (GNMA).
Kako deluje Ginnie Mae?
Ginnie Mae sodeluje z zasebnim sektorjem, da bi se odzvala na potrebe prikrajšanih skupin prebivalstva ZDA in deluje kot zavarovanje obveznic MBS, katerih temelj so te hipoteke.
To omogoča posojilodajalcem teh kreditov, da dobijo boljše cene, saj ta posojila zaradi njega veljajo za varna sredstva.
GNMA ne izvira, ne kupuje ali prodaja hipotek in ne izdaja MBS. Namesto tega zagotavlja plačilo tokov, ki izhajajo iz MBS. Če posojilodajalci ne plačajo, Ginnie Mae prenese denar od izgube na subjekt listinjenja, da lahko izpolni svoje plačilne obveznosti do vlagateljev v obveznice MBS.
Na tem trgu posojilodajalci in vlagatelji ta posojila prodajajo in kupujejo, da bi od njih dosegli donosnost. Zahvaljujoč temu trgu lahko posojilodajalci zaslužijo presežek likvidnosti in dohodka za financiranje novih posojil ali novih poslov. Upoštevajmo, da posojila, ki jih finančna institucija vzdržuje, potrebujejo leta za poplačilo in izterjavo kapitala. Zato je za te subjekte bolj koristno prodati te posojilne pakete vlagateljem, ki jih zanimajo.
Pass-trought je usmerjanje, ki omogoča, da se skladi prenašajo z enega kraja na drugega prek posrednika, ki je tisti, ki prevzame provizijo.
Postopek listinjenja
Tu pride do listinjenja zasebnih subjektov, ki upravičene kupljene hipoteke (ki morajo izpolnjevati spodnja merila) združijo v sklade sredstev in izdajo obveznice MBS. Ti subjekti nato dajo obveznice vlagateljem na trg.
Zato je Ginnie Mae na četrti stopnji absorpcije izgub, če se te pojavijo. Kot smo navedli na začetku, je pred nami hipotekarni dolžnik, državno zavarovanje in viri izdajatelja.
Zahteve za posojilo in izdajatelja MBS
Posojila morajo izpolnjevati merila primernosti, povezana z:
- Minimalni začetni vnos.
- Omejeno razmerje LTV (posojilo / lastniški kapital).
- Največja velikost.
- Minimalno potrebna dokumentacija.
- Posojilo kupljeno zavarovanje.
Izdajatelji morajo dokazovati skladnost z merili upravičenosti, povezanimi z vrsto posojil, ki jih je treba združiti za izdaje MBS. Potencialni izdajatelj mora na primer potrditi, da je hipotekarni upnik, ki ga je odobrila agencija FHA, in je že vsaj tri leta. Poleg tega še drugi vidiki, kot sta naslednja dva:
- Finančni vidiki: računovodski izkazi, kapitalske in likvidnostne zahteve, zahteve po sredstvih itd.
- Nadzor kakovosti: za ustanovitev, prevzem in servisiranje hipotekarnih posojil.
Ginnie Mae gradi
MBS imajo prehodno amortizacijsko strukturo. To pomeni, da vlagatelji prejmejo ustrezne obresti, saj posojilojemalci odplačujejo hipoteke, glavnico in obresti. V resnici se zgodi, da se vsa amortizacija hipotek nabere tako, da sklad enkrat mesečno vlagatelju izplača. Od tega zneska je treba odšteti provizije za garancijo in servisiranje. Z drugimi besedami, provizije, ki jih plačuje sklad, bodo nižje od stopnje za hipoteke v bazenu.
Kar zadeva kupon, gre za tehtani povprečni kupon, ki se izračuna kot tehtano povprečje obrestnih mer posojil v bazenu. Tu pa je treba upoštevati, da vlagatelji s časom dobivajo obresti za zmanjševanje kapitala, ki izhaja iz amortizacije hipotek.
Glede na tehtano povprečno zapadlost bazena je to povprečje zapadlosti vseh hipotek v skupini, ponderirano s stanjem neporavnane glavnice vsake hipoteke v združenju.
Povezana tveganja
Vlagatelji se morajo zavedati tveganj, povezanih z vlaganjem:
- Obrestno tveganje: Ko se obrestne mere znižajo, se število predplačil pospeši, saj posojilojemalci hitijo na refinanciranje, posledično pa posojilodajalci izgubijo obresti, ko se zmanjša neporavnana osnovna osnova.
- Tveganje predplačila: Pojavi se, ko dolžniki hipoteko delno ali v celoti amortizirajo vnaprej, torej zunaj dogovorjenega amortizacijskega načrta. V tem primeru hipotekarni dolžnik preneha plačevati obresti na ta znesek, zato bo vlagatelj MBS prejel manj obresti. Predplačniški znesek se hrani v skladu do ustreznega datuma, nato pa so imetniki obveznic "prehodni".