Premija za tveganje ni pojem, ki bi se nanašal samo na nacionalno gospodarstvo. Donosa se ne išče le pri vlaganju v obveznice, temveč tudi pri naložbah v nepremičnine. Zato vlagatelji pri poslovanju na trgu nepremičnin vodijo kazalniki tveganja. Kako pa premija za tveganje deluje na nepremičninskem trgu?
Mnogi slišijo besede "premija za tveganje" in potujejo v leti 2011 in 2012. V času, ko je slabo poslovanje evropskih gospodarstev sprožilo zanimanje, ki so ga morale države plačevati za financiranje na trgih. Ta občutljiv gospodarski trenutek je služil tako, da je velik del javnosti razumel, kakšna je premija za tveganje.
Spomnimo se, da premija za tveganje pomeni dodaten strošek za vse države, ki iščejo financiranje na trgih. Ti dodatni stroški se določijo glede na tveganja, s katerimi se sooča nacionalno gospodarstvo. Recimo, da gre za nadomestilo za tveganje, ki ga vlagatelj uporablja za uporabo svojih virov v obveznicah določene države. Vendar boljša je uspešnost gospodarstva države, nižja je premija za tveganje, ki jo je treba plačati. Treba je opozoriti, da je kot referenca vzeta nemška obveznica. Na ta način bomo imeli veljavno lestvico za merjenje gospodarskega tveganja različnih držav.
Premija za tveganje na nepremičninskem trgu gre po soseščini
No, koncept premije za tveganje je dosegel tudi trg nepremičnin. Če smo prej navedli, da se tveganje razlikuje glede na državo, je na nepremičninskem trgu tveganje odvisno od soseske, v katero želimo vlagati. Za merjenje kakršne koli premije za tveganje mora biti referenca. Če smo torej na trgu obveznic kot referenco omenili Nemčijo, bo v nepremičninskem svetu to mesto zasedla madridska soseska Recoletos. Recoletos velja za območje, za katerega sta značilna jamstvo in zanesljivost, vendar bodo koristi, ki jih lahko dobite pri pridobivanju nepremičnine in oddaji v najem, manjše.
Spremenljivke, od katerih je odvisna premija tveganja na trgu nepremičnin
Med soseskami in državami obstaja jasna vzporednica. V obeh se verjetnosti tveganja razlikujejo od ene do druge. Pri vlaganju v obveznice določene države vlagalec posebno pozornost posveča stopnji zadolženosti, možnosti stečaja, možnosti rasti ali javnemu primanjkljaju. Na nepremičninskem trgu se uporabljajo druga merila, kot so: možnost oddaje nepremičnine v podnajem, nezakonita zasedba nepremičnine, spremembe zakonodaje ali število najemnikov, ki v določenem obdobju gredo skozi nepremičnino.
V nadaljevanju primera soseske Recoletos vidimo, da ta soseska velja za varno, nepremičninsko trdnjavo. Vse to pomeni, da bodo z veliko gotovostjo doseženi donosi, ki se gibljejo med 3,3% in 3,4%. In kar je najbolje, z malo tveganja. Zato bo nizka stopnja tveganja v soseski Recoletos nagrajena z enako nizko premijo za nepremičninsko tveganje.
Če vlagatelj nepremičnin išče dobiček na račun premije za nepremičninsko tveganje, bi moral svojo pozornost usmeriti v druge soseske. Ta obrestna razlika se bo še poslabšala v soseskah, kot so Entrevías, San Diego, San Andrés ali San Cristóbal. Tu je tveganje zelo veliko, zato je treba zadovoljiti veliko višjo premijo za nepremičninsko tveganje.
Pomen prejšnje analize
Za razliko od trga obveznic, kjer obstaja možnost diverzifikacije naložbe za zmanjšanje tveganja, je na nepremičninskem trgu vse odvisno od cene nepremičnine, ki jo želimo pridobiti. Posledica tega je, da najmanjši vlagatelji ne bodo mogli vlagati v najvarnejša razpoložljiva območja, saj so najdražja. Medtem se najmočnejši vlagatelji odločajo za soseske z manjšim tveganjem. Razlaga, zakaj velik vlagatelj ne stavi na soseske, ki ponujajo največjo donosnost, je preprosta, saj ne želijo tvegati veliko.
Ravnotežje med donosnostjo in tveganjem
Kot pri vsaki naložbi bo tudi na nepremičninskem trgu potrebna predhodna analiza dveh spremenljivk: donosnosti in tveganja. Dobro je znano, da je v svetu financ večja donosnost, večje je tveganje.
Pri tej vrsti naložb v nepremičnine bo bistvenega pomena oceniti vidike, kot so nihanja cen, stopnja konkurenčnosti, napovedi in tako imenovana najemna stopnja. Ne pozabite, da je stopnja najemnine znesek mesečnega dohodka, s katerim se plačuje najemnina.
Na koncu morate biti še posebej pozorni na druge stroške, povezane z lastništvom nepremičnine. V tem smislu je treba oceniti vpliv davkov, izdatkov za skupnost, zavarovalnih premij, morebitnega razlitja in stroškov postopkov.
Nedvomno obstaja velika podobnost pri delovanju premije tveganja tako na trgu obveznic kot na trgu nepremičnin. In to je to, tveganje je plačano.