Hipoteka je pogodba, s katero dolžnik zapusti sredstvo (običajno nepremičnino), ki mu da posojilo (upnik).
Na ta način bo upnik, če dolžnik ne plača dolga, imel pravico zahtevati prodajo nepremičnine, da bi izterjal dolg. Zato je hipoteka dolžniški instrument, ki upniku zagotavlja varnostno pravico, ki kot zavarovanje uporablja sredstvo dolžnika.
Značilnosti hipoteke
Hipoteke se običajno uporabljajo na nepremičninah, kot so hiše ali zemljišča, vendar je možno tudi ustvariti hipoteko na osebni lastnini, kot so vozila ali umetniška dela.
Ena najpomembnejših značilnosti hipoteke je, da sredstvo, ki je ostalo kot zavarovanje, ostane v lasti dolžnika. Na primer, oseba lahko na svoji hiši sklene hipoteko, ne da bi jo morala zapustiti, da jo dostavi upniku.
V primeru, da dolžnik ne upošteva plačil svojega dolga, hipoteka ugotavlja, da bo imel upnik pravico zahtevati prodajo premoženja, ki je ostalo v zavarovanje, na javni dražbi (ne neposredni prodaji). Upnik lahko izterja svoj dolg iz zbranega zneska, preostanek pa prepusti drugim upnikom ali istemu dolžniku.
Za kaj se uporabljajo hipotekarne pogodbe?
Hipotekarne pogodbe se na splošno uporabljajo za dolgoročno financiranje in za znatno količino virov, ki bi jih sicer težko dobili. Imetje kot jamstvo za plačilo zmanjša tveganje upnika (ki lahko v primeru neplačila sredstvo obdrži) in s tem olajša odobritev posojila. Na primer v Španiji se veliko hipotekarnih pogodb uporablja za pridobitev financiranja za nakup hiš.
Hipoteka ima veliko prednost, da dolžniku nepremičnine ni treba zastaviti kot zavarovanje in jo lahko še naprej uživa. Vendar ima to pomanjkljivost, da lahko v kriznih časih vrednost zavarovanja znatno pade, tako da znesek, pridobljen na dražbi, morda ne bo dovolj, da dolžnik pokrije svoj dolg.
Osnovni sestavni deli hipotekarne pogodbe
- Na eni strani je kapital, ki je skupni znesek virov, ki so posojeni dolžniku. Izposojena glavnica je običajno manjša od vrednosti sredstva, ki ostane kot zavarovanje hipoteke.
- Potem je tu še obrestna mera, ki pomeni zbiranje odstotka (fiksnega ali spremenljivega) dolga v korist osebe, ki daje posojilo.
- Tretji element je izraz, ki označuje čas, v katerem naj bi se izposojeni denar povrnil.
Poglejmo primer, Juan (dolžnik) podpiše hipotekarno pogodbo z banko A (upnica). Ta pogodba določa, da vam bo banka posodila znesek 50.000 EUR (kapital) z obrestno mero 7% na leto. Juan se strinja, da bo to posojilo plačal v 10 letih (v mesečnih obrokih), za hipoteko pa bo pustil zemljišče v vrednosti 70.000 evrov.
