Antihreza je pogodba, s katero se nepremičnina dostavi kot jamstvo za prihodnje plačilo. Tako premoženje preide v roke upnika, ki slednjemu omogoči, da prejme dohodek od uporabe in izkoriščanja sredstva.
Antihreza načeloma traja, dokler posojilojemalec ne izpolni svoje obveznosti (razen v primerih, ki jih bomo podrobneje opisali kasneje). Ko je ta cilj izpolnjen, se sredstvo lahko vrne dolžniku.
Poenostavljeno pojasnjeno, antihreza je pakt med dvema strankama, v katerem ena stranka (kot plačilno jamstvo) dodeli drugi drugi (v primeru neizpolnjevanja obveznosti plačila) nepremičnino. Ko dolg z ugodnostmi nepremičnine ali plačilom dolžnika izgine, se nepremičnina vrne v dolžnikove roke.
Na koncu tega članka bomo videli primer, najprej pa bomo podrobno opisali značilnosti antihreze; ter pravice in dolžnosti strank.
Značilnosti antihreze
Glavne značilnosti antihreze so:
- Posojilojemalec ponudi zavarovanje, to pomeni, da svojo obveznost plačila podpira z opredmetenim premoženjem, ki je v tem primeru lastnina.
- Antihreza je dodatna pravica, saj je ustanovljena za zagotovitev plačila obveznosti in njenih interesov, če se ti ustvarijo. Če neporavnani dolg ugasne, tudi antihreza ugasne.
- Udeleženca pogodbe sta antikresist, ki opusti posest, in antikretični upnik, ki jo izkoristi.
- Antikresist premoženja ne more izterjati, ne da bi prej izplačal čakajoči dolg.
- Neizvedljivo je izvesti več pogodb o antikrezah za isto blago, ker je potrebno njegovo odvzem. Če bi to pojasnili na drug način, antikresist nepremičnine ni mogel istočasno dostaviti več kot enemu upniku, po drugi strani pa je možno ustanoviti več hipotek za isto sredstvo, ker dolžnik ni dolžan razpolagati s njegovo lastnino.
- To je morda eden od razlogov, da so antihrezične pogodbe manj priljubljene kot hipoteke. Slednje dolžniku omogočajo, da še naprej zaseda njihov dom.
- Vsaka zakonodaja različno opredeljuje antihrezo. Na primer v perujskem primeru gre za dejansko pravico (takojšnjo in absolutno pooblastilo), na podlagi katere dolžnik v zavarovanje predloži nepremičnino upniku. Tako mu daje moč, da jo izkoristi in zazna njene sadove. Tudi perujska zakonodaja kot formalnost zahteva, da se pogodba vpiše v javne evidence.
- Pogodba ne ugasne le po plačilu obveznosti, temveč z uničenjem ali razlastitev premoženja ali če se upnik odpove antihrezi. Slednje se zgodi, če posojilodajalec na primer meni, da uporaba nepremičnine ne ustvarja zadostnega dohodka. Potem boste zahtevali, da vam antikresist plača dolg na drug način.
Dolžnosti in pravice antikrističnega upnika
Najpomembnejše naloge in pravice upnika proti Kreti so:
- Upnik je dolžan varovati celovitost premoženja
- Prevzeti morate stroške osnovnih storitev (voda, elektrika, med drugim), ki vam omogočajo uporabo nepremičnine.
- Z upomom na garancijo bo upnik užival sadove njenega izkoriščanja. V primeru stanovanja, na primer, ga lahko zasedete in prihranite pri najemnini. Druga možnost je, da jo oddate v najem tretji osebi in prejmete ustrezno periodično ugodnost najemnikov.
- Upnik bo najprej pobral obresti, ki jih ustvari dolg, če je primerno. Ko so ti finančni odhodki plačani, lahko dohodek od uporabe nepremičnine amortizira del glavnice posojila.
- Če sta se stranki dogovorili, da obresti ne bodo obračunane, bodo plodovi izkoriščanja sredstva neposredno namenjeni zmanjšanju glavnice posojila.
- V primeru neplačila lahko upnik zahteva sodno izvršbo garancije.
Naloge in pravice antikresista
Glavne dolžnosti in pravice antikresista so:
- Dolžni ste prenesti nepremičnino v posest, saj lahko zahtevate njeno vrnitev šele ob odpovedi dolga.
- Upnika lahko tožite zaradi odškodnine, če upnik ni vestno upravljal s premoženjem.
- Vi ste odgovorni za plačilo davka na nepremičnino.
- Stroške popravil in vzdrževanja morate kriti sami, razen če je upnik povzročil škodo.
- Strinjate se, da boste nadomestili naložbo v izboljšave, za kar morate imeti vaše soglasje.
- Lahko nasprotujete zlorabi sredstva, na primer, če upnik namerava drastično spremeniti prostor na nepremičnini.
Primer antihreze
Poglejmo si zelo preprost primer antihreze. Recimo, da je Luis Antonio Olivares dolžan Joséju Gutiérrezu 45.000 dolarjev. Nato oba podpišeta antikrezno pogodbo, da zagotovita vrnitev financiranja.
Sporazum omogoča gospodu Gutiérrezu, da zasede ali odda tretjo osebo eno od nepremičnin, ki jih ima Olivares v lasti. Trajanje pogodbe je deset mesecev, ob predpostavki, da najemnina znaša 4.500 ameriških dolarjev.
V tem primeru je treba opozoriti, da se udeleženci niso dogovorili za ustvarjanje obresti za posojilo. Ko se dolg plača, se sredstvo vrne Olivaresu.