Splošna klavzula je najnižja meja obrestne mere, ki se plačuje na obroke hipoteke na nepremičnino. Je nasprotno od zgornje klavzule.
Ko obrestna mera referenčnega indeksa, ki se uporablja za izračun hipotek (na primer Euribor ali Libor), pade pod točko, določeno kot spodnja meja, je obrestna mera, ki jo bo podjetje zaračunalo, najnižja. Če je na primer določena praga 1% in obresti padejo na 0,5%, bo podjetje še naprej zaračunavalo 1%.
To omejitev določajo nekatere kreditne institucije kot zaščitni mehanizem pred morebitnim padcem obrestnih mer. V nekaterih državah je to praksa, ki velja za zlorabo. V Španiji se šteje za nezakonito, če je finančna institucija ni pojasnila dovolj pregledno.
Ta spodnja klavzula vpliva na hipoteke, sklenjene s spremenljivo obrestno mero, saj bodo pri tistih, ki bodo sklenjene po fiksni obrestni meri, obresti skozi celotno življenjsko dobo posojila sčasoma ostale nespremenjene.
Delovanje posojila z variabilno obrestno mero
Ko hipoteko s spremenljivo obrestno mero sklene kreditna institucija, ta določi obrestno mero, ki jo bo zaračunala za posojo tega denarja. Pri določanju tega zanimanja sodelujeta dva elementa:
- Obrestna mera referenčnega indeksa za izračun hipoteke: To določa medbančni trg in predstavlja obresti, ki jih kreditna institucija plača za doseganje potrebne likvidnosti za odobritev posojila (lahko se spreminja v celotni življenjski dobi posojila).
- Razlika, ki jo kreditna institucija zaračuna hipotekarnemu izvajalcu: To določi subjekt sam in je stopnja dobička, ki jo podjetje pridobi pri dajanju hipotekarnega posojila (določena je skozi celotno življenjsko dobo). Na primer indeks plus 2%.
Zakaj je določena talna klavzula?
Če se referenčna obrestna mera hipoteke sčasoma zmanjša in je dogovorjena razlika prav tako nizka, se lahko plačilo obresti približa 0 ali celo pade na negativno ozemlje, pri čemer je banka sama tista, ki stranki plača za posojilo.
Kot odziv na to hipotetično situacijo in kot mehanizem za zaščito interesov kreditnih institucij nastanejo te spodnje klavzule. Z določitvijo hipotekarne pogodbe se kreditne institucije tako zaščitijo pred morebitnimi padci spremenljivega dela odobrenega posojila. Na ta način naj bi spodnja klavzula preprečila prosilcem za posojilo, da ne bi plačevali prenizkih obresti na svojo hipoteko, ne bi plačevali obresti nanje ali v utopični situaciji prejemali denarja za sklenitev hipoteke.