Izbruh pandemije COVID-19 je prinesel velike spremembe v vseh vidikih našega življenja. Vpliv je bil tak, da je celo povzročil tako imenovane "covid clause" v najemnih pogodbah.
Najeti najemniki in najemniki, ki so se znašli v izjemni pandemični situaciji, so se morali strinjati z nižjimi najemninami, mesečnimi plačili brez obveznosti plačila in odpuščanjem. Posebne pozornosti si zasluži primer dobrega dela univerzitetnih študentov, ki so prisiljeni vrniti se v matične kraje, najemodajalce pa pustili brez dohodka in brez možnosti izterjave svojih nepremičnin.
Z grožnjo izbruhov kot resničnostjo so v pogodbe vključene nove klavzule, ki zagotavljajo določeno stopnjo pokritosti. In to je, da še nikoli v najemnih pogodbah niso bile uvedene klavzule, povezane z morebitno pandemijo.
Cilj teh klavzul je jasen: poskuša se prilagoditi okoliščinam pandemije, večja prožnost se išče med najemodajalcem in najemnikom. Vendar je treba opozoriti, da kvid klavzule niso široko razširjena praksa pri najemnih pogodbah.
Ali so covid klavzule skladne z zakonodajo?
Običajno ali ne, uvedba klavzul COVID v pogodbe ustvarja vrsto obveznosti, ki jih morata izpolnjevati tako najemodajalec kot najemnik v primeru novih izbruhov, uporabe alarma ali odredb o zaprtju prebivalstva. Če kršitev pogodbe dejansko konča na sodišču, bo sodišče ugotovilo, da je pogodba izpolnjena, dokler je v skladu z zakonom.
Zagotovo se mnogi sprašujejo, ali so tovrstne klavzule zakonite. No, pravniki tako mislijo, saj spoštuje določbe člena 1255 španskega civilnega zakonika. Z drugimi besedami, tovrstne klavzule so popolnoma zakonite, saj ne kršijo zakona ali kršijo morale ali javnega reda. Vsaj pod zaščito španske zakonodaje.
Poleg tega se to odziva na najemodajalce in najemnike, ki si prizadevajo urediti svoje odnose v zapletenem kontekstu pandemije. Oba hočeta vedeti, kaj lahko pričakujeta, zato so tovrstni pogoji kot priloga vključeni v pogodbe.
Vendar je treba opozoriti, da tovrstne klavzule ne veljajo za vse vrste situacij. Običajno se uporabljajo za pogodbe o začasnem najemu, na primer za najem stanovanja študentom ali prostorov za nekatere vrste komercialnih dejavnosti. To pomeni, da bodo ti predpisi veljali samo za študente, ki se morajo domov vrniti zaradi alarma, ali za poslovneže, ki morajo zaradi omejitev, ki jih naložijo oblasti, prenehati s svojo dejavnostjo.
Tako sodišča v primeru trgovskih prostorov tovrstno klavzulo sprejemajo kot veljavno, saj menijo, da so poslovneži in lastniki prostorov v enakem položaju.
Kako naj se pripravi klavzula o previdnosti?
Pogodba bo popolnejša, natančneje kot bo, zato je treba pojasniti vse možne situacije. Zato se lahko uvedba covid klavzule izvede na zahtevo najemodajalca ali na zahtevo najemnika.
Če se najemnik strinja z najemodajalcem, se najemnina lahko odpove v primeru novega alarma ali če pride do novih omejitev. Najemodajalec lahko določi tudi znesek, ki ga mora prejeti v primeru novega alarma, saj lahko na ta način preprečite, da bi vaš najemnik privzeto. Obstajajo tudi pogodbe, ki vključujejo določene kazni za odpoved pogodbe pred dogovorjenim datumom. Torej vidimo, da se klavzula o zavarovalnih dogovorih lahko razlikuje glede na zainteresirano stran in da ni enotnega besedila.
Še enkrat poudarjamo, da morajo biti določene določbe dobro določene, pri čemer morajo biti izrecno navedeni njihovi učinki in soglasje. Skratka, skuša pojasniti, kakšne so možne situacije, kazni, načini za odpoved pogodbe, odpovedi in načini za izterjavo premoženja. Zahvaljujoč tem klavzulam se vzpostavijo mehanizmi poravnave, ki bodo omogočili, da se izognejo reševanju težav s sodiščem.
