Na Portugalskem odobravanje hipotek napreduje z izjemno hitrostjo. Ta položaj je zaskrbel analitike, ki se sprašujejo, ali Portugalska napaja nov nepremičninski balon.
Eden od podatkov, ki je pritegnil pozornost ekonomistov in vzbudil zaskrbljenost, je rast hipotekarnih posojil na Portugalskem. Če primerjamo prvih deset mesecev 2019 s prvimi desetimi meseci 2018, vidimo, da se je odobravanje hipotek povečalo za 5%. V konkretnih podatkih to pomeni 8.522 milijonov evrov, izposojenih za nakup nepremičnin.
Zaostritev pogojev dostopa do posojila
Vendar povečanje hipotekarnih kreditov ni nekaj, kar se je zgodilo leta 2019. Že leta 2018 je Banka Portugalske zaradi povečanja podeljenih hipotek odredila, da poostri dostop do hipotekarni kredit. Za to so bile postavljene zahtevnejše zahteve. Na ta način stranke niso mogle dostopati do hipoteke, če vsaj 50% dohodka niso namenile plačilu posojila za svoje premoženje. Po drugi strani hipoteka ne bi smela presegati 90% vrednosti domovanja, ki ga je treba kupiti, in ga je bilo treba amortizirati v manj kot 40 letih.
Treba je opozoriti, da so portugalske banke uporabile ukrepe za zaostritev kreditne sposobnosti, ki jih je navedla Banka Portugalske. Kljub strožjim kreditnim omejitvam pa hipotekarno posojanje še naprej raste. Tu se mnogi sprašujejo, kako je zaostrovanje dostopa do posojil prineslo ravno nasproten rezultat od iskanega.
Zakaj se je povečalo odobravanje hipotek?
Razlogi za to dinamiko kreditne ekspanzije so različni. Okrevanje portugalskega gospodarstva je privedlo do večje nagnjenosti k porabi, obrestne mere so nizke in nepremičnina, kot je bila na Portugalskem že tradicija, prednost, ki z leti pridobiva na vrednosti. Tako so portugalske nepremičnine prednost, ki je pritegnila pozornost vlagateljev, ne samo med samimi portugalskimi državljani, ampak tudi med tujimi vlagatelji. Zato je privlačnost nepremičnin med portugalskimi in tujimi vlagatelji povzročila povečanje povpraševanja po hipotekarnih posojilih.
Gentrifikacija in tuji vlagatelji
Ta želja po naložbah v nepremičnine je že opazna pri ceni zemljišč. Obstajajo območja Lizbone, v katerih je cena kvadratnega metra nad 4.500 evri. Vse to je pripeljalo do tako imenovane gentrifikacije.
Ta gentrifikacija je proces, s katerim prebivalci mestnih četrti, tradicionalno z ugodnimi cenami in najemninami, zapustijo svoje tradicionalne soseske in se preselijo v druge obrobne soseske. Vse se začne, ko središča mesta začnejo postajati priljubljena, dosegajo slavo in ugled ter jih turisti zahtevajo. Hiše so sanirane, povpraševanje po nepremičninah na tem območju se povečuje in cene najemnin naraščajo. Na ta način priljubljene razrede nadomestijo višji družbeni sloji, ki se lahko soočajo z višjimi stroški najema. Številna portugalska mesta dejansko preživijo tako imenovani postopek gentrifikacije.
Prav tako ne smemo pozabiti na tako imenovane "zlate vizume". Gre za dovoljenja za prebivanje tujih državljanov, ki imajo naložbo v nepremičnino, ki presega pol milijona evrov. Še več, več kot pol milijona evrov vredna naložba v nepremičnine ne samo daje pravico do prebivanja na Portugalskem, temveč omogoča tudi dostop do zanimivih davčnih ugodnosti.
Učinke "zlatih vizumov" so začutili v portugalskih mestih, zlasti v dveh najpomembnejših: Lizboni in Portu. Tako je veliko tujcev iz Brazilije, Kitajske in Francije, ki želijo vlagati v nepremičnine na Portugalskem.
Nizke obrestne mere, prestopništva in precenjene lastnosti
V tem kontekstu naraščajočega povpraševanja po nepremičninah se cene povečujejo. Dokaz za to je, da so se cene stanovanj na Portugalskem v drugem četrtletju 2019 zvišale za 11,2%, za referenco pa vse drugo četrtletje 2018.
No, ker se hipotekarni krediti dramatično povečujejo in cene stanovanj naraščajo, obstaja zaskrbljenost nad stanjem na trgu nepremičnin na Portugalskem. Kot smo že opozorili, obstaja bojazen, da se v portugalskih deželah morda hrani mehurček.
V tem smislu je treba izpostaviti nizke obrestne mere. Zato bodo v scenariju nizkih obrestnih mer prihranki kaznovani in državljani bodo raje zapravili. V tem primeru bo javnost stavila na naložbe v nepremičnine, saj na Portugalskem slovijo kot sredstva, ki s časom naraščajo.
Drugič, opozoriti moramo na pretirano vrednost nepremičnin, ki je vedno prisotna pri rojstvu nepremičninskega balona.
Končno morate biti pozorni na slabe dolgove. Dejstvo pa je, da bi lahko imele portugalske banke težave pri zbiranju svojih kreditov z visoko stopnjo prestopništva, s katero se morajo soočiti.