Emphyteusis je pogodba, ki je sestavljena iz dodelitve uporabne domene blaga. To v zameno za Kanjon, običajno za vedno ali za daljše obdobje.
S tem sporazumom lastnik blaga (običajno kos zemlje ali kmetije) odstopi njegovo uporabo drugemu, imenovanem emphyteuta. To bo ekonomično izkoristilo nepremičnino in obdržalo ustvarjeni dohodek.
To pomeni ločitev med neposredno domeno, ki jo vzdržuje lastnik sredstva, in uporabno domeno, ki preide v roke emphyteute. Slednji lahko torej nepremičnino celo prodajo ali podedujejo.
Značilnosti emfitevze
Glavne značilnosti emfitevze so naslednje:
- Emphyteuta ne sme plačati le pristojbine, temveč mora lastniku plačati tudi pavšal z vsako prodajo nepremičnine. Se pravi, vsakič, ko se sredstvo proda, podari ali prenese.
- Emphyteuta lahko z dobrim razpolaga tako, kot se mu zdi primerno za njegovo gospodarsko korist.
- Gre za zahtevno pogodbo, saj imata obe strani (emphyteuta in lastnik) pravice in dolžnosti, pri čemer gre za plačilo.
- V glavnem je povezano s cesijo kmetijskih zemljišč.
- V primeru, da emfiteuta preneha plačevati pristojbino, se emfitevza konča. Posledično lastnik sredstva pridobi svojo uporabno domeno.
- Prenosljiv je lahko z dedovanjem.
Izvor emfitevze
Beseda emphyteusis izhaja iz grške besede "emphýteusis", kar lahko prevedemo kot "implantacija". To poudarja njen odnos s kmetijo.
Čeprav ima izraz grško poreklo, so bili Rimljani tisti, ki so prvi sprejeli zakone o tej vrsti pogodbe. Tako so emfitevzo uporabili za odstop javnih zemljišč tistim ljudem, ki so jih obdelovali. To je prošnja za plačilo letne pristojbine.
Treba je opozoriti, da so emfitevzo skozi zgodovino urejali na različne načine, vsaka država pa je ustvarila tudi svoj pravni okvir.